Cosa si intende per nuda proprietà?

La nuda proprietà è un istituto giuridico con il quale si acquista, a titolo oneroso o gratuito, la proprietà di un bene immobile anche se sussiste, sul medesimo bene, un diritto reale di un altro soggetto (generalmente usufrutto, uso e abitazione).

Tra gli esempi più classici c’è la compravendita di un immobile tra genitori e figli o la donazione a un erede. In questo caso, molto spesso, il figlio acquista la nuda proprietà, avendo su di essa un diritto reale ‘‘maggiore’’, mentre i genitori conservano il diritto di abitarvi, diritto reale ‘‘minore’’.

Solo quando il diritto reale ‘‘minore’’ si è estinto, la nuda proprietà diventa piena, ovvero si riespande. In questo modo il proprietario acquisisce tutti i diritti sull’immobile.

Diritti e doveri del nudo proprietario e dell’usufruttuario

I diritti del nudo proprietario sono gli stessi che ha ogni proprietario di un immobile, ad accezione del diritto di abitarvi sino a quando il diritto reale ‘‘minore’’ non si è completamente estinto (es. morte degli usufruttuari).

Ben diversi, invece, sono i doveri. Il nudo proprietario, infatti, deve:

  • adempiere alle riparazioni straordinarie del bene (ex art. 1005 c.c.);
  • assolvere i pagamenti che gravano sulla proprietà del bene (es. contributi straordinari di miglioria);
  • concorrere con l’usufruttuario alle eventuali spese di lite che riguardano contemporaneamente proprietà e usufrutto.

Tuttavia, questi accordi possono essere anche presi precedentemente all’atto della donazione o della compravendita della nuda proprietà.

Chiaramente l’usufruttuario, a fronte del diritto abitativo, dovrà contribuire al pagamento delle imposte sugli immobili e provvedere in via autonoma al sostentamento delle spese ordinarie di manutenzione dell’immobile, oltre che a tasse e tributi come Imu e Tari.

Nudo proprietario e usufruttuario: la suddivisone delle spese

Sulla divisione delle spese tra nudo proprietario e usufruttuario interviene la giurisprudenza.

In particolare, l’usufruttuario ha la responsabilità e l’onere di provvedere a tutto ciò che riguarda la conservazione e il godimento della cosa nella sua sostanza materiale e nella sua attitudine produttiva, spettandogli l’uso e il godimento della cosa.

Sono, invece, riservate al nudo proprietario le opere che incidono sulla struttura, la sostanza e la destinazione della cosa, in quanto afferiscono alla nuda proprietà (Cass. 6 novembre 2015 n. 22703).

Vantaggi e svantaggi della nuda proprietà

Il primo importante vantaggio quando si acquista una nuda proprietà è sicuramente quello di ottenere un prezzo vantaggioso. Secondo gli operatori del mercato immobiliare, infatti, l’acquisto di una nuda proprietà – a parità di tipologia di immobile – può garantire un risparmio fino al 40%.

Altro vantaggio è il non dover pagare l’Imu, che spetta al titolare di un diritto reale di godimento, quale l’usufrutto, l’uso, l’abitazione, l’enfiteusi, la superficie (art. 1, comma 743 della L. n. 160/2019).

Ultimo e non trascurabile vantaggio è la riduzione delle imposte sull’acquisto che sono generalmente più basse.

Tra gli svantaggi, invece, c’è l’impossibilità di utilizzo del bene immobile fino all’estinzione totale del diritto reale. Questo può avvenire o per scadenza naturale di un contratto (accordo precedentemente sottoscritto tra le parti) o per morte del titolare del diritto reale minore.

Da Notai.it